سوالی که ما از خوانندگان بیشتر و بیشتر دریافت می‌کنیم، نسخه‌ای از این سوال است: چگونه خطرات فزاینده ناشی از تغییرات آب و هوایی باید بر تصمیم من برای خرید خانه تأثیر بگذارد؟ یا اگر خانه‌ای بخرم، کجا باید بخرم و چه نکاتی را باید در نظر داشته باشم؟
به نظر می‌رسد این موضوع به ویژه اکنون که هزینه‌های بیمه در برخی از نقاط کشور از نرخ تورم فراتر رفته است، بسیار فوری است. در اینجا توصیه‌هایی از کارشناسان آورده شده است.
نگرانی‌ها چیست؟
به گفته جسی کینان، استاد دانشگاه تولین که اثرات تغییرات آب و هوایی بر املاک و مستغلات را مطالعه می‌کند، هنگام فکر کردن به تصمیم خود برای خرید خانه، مفید است که از نظر دو دسته خطر فکر کنید.
اولین مورد، شوک‌های آب و هوایی است. همانطور که انسان‌ها سوخت‌های فسیلی بیشتری می‌سوزانند و باعث افزایش دمای جهانی می‌شوند، رویدادهای شدید آب و هوایی مانند طوفان‌ها، سیل‌ها و آتش‌سوزی‌های جنگلی بیشتر و شدیدتر می‌شوند. این بدان معناست که خطر آسیب دیدن یا تخریب خانه شما در اثر یک فاجعه با گذشت زمان در حال افزایش است.
دسته دوم، فشارهای آب و هوایی است، دکتر کینان گفت. فجایع مکرر و شدیدتر، دولت‌های محلی را مجبور می‌کند تا هزینه بیشتری برای زیرساخت‌ها - مانند دیوارهای دریایی، پمپ‌های طوفان و مقاوم‌سازی تاسیسات حیاتی - صرف کنند، خدماتی که عمدتاً از طریق مالیات بر دارایی تامین می‌شوند. او گفت: «مالیات‌ها فقط با تغییرات آب و هوایی افزایش می‌یابند.»
فشار آب و هوایی همچنین بر هزینه بیمه خانه تأثیر می‌گذارد. بر اساس داده‌های جمع‌آوری‌شده توسط بنجامین کیز، استاد املاک و مستغلات در مدرسه وارتون دانشگاه پنسیلوانیا، و فیلیپ مولدر، استاد دانشکده تجارت دانشگاه ویسکانسین، میزان پولی که خانوارها برای بیمه پرداخت می‌کنند، بین سال‌های 2014 تا 2023 سریع‌تر از تورم افزایش یافته است.
و فراموش نکنید که اثر بالقوه تغییرات آب و هوایی بر ارزش بلندمدت خانه شما. سام چندان، مدیر مؤسس مؤسسه چن برای املاک و مستغلات جهانی در دانشکده بازرگانی استرن دانشگاه نیویورک، گفت: املاکی که در مناطقی با خطر بیشتر از تغییرات آب و هوایی قرار دارند، «همچنین در معرض خطر دیدن یک گروه خریدار کم‌تر هستند.»
آیا می‌توانم مکانی «امن» بخرم؟
مدتی پیش دوره‌ای وجود داشت که مردم در مورد «پناهگاه‌های آب و هوایی» صحبت می‌کردند، مکان‌هایی که ترکیبی از جغرافیا، توپوگرافی و الگوهای آب و هوایی به این معنی بود که خطر شوک‌های آب و هوایی، اگر صفر نباشد، به صفر نزدیک خواهد بود. من به عنوان یک خبرنگار، گاهی اوقات از مردم میامی می‌شنیدم که اگر دریاها بالا بیایند، به مکانی امن مانند اشویل، کارولینای شمالی نقل مکان می‌کنند.
سپس طوفان هلن به اشویل آمد و به دردناک‌ترین شکل تأکید کرد که هیچ مکانی مصون نیست.
اما این بدان معنا نیست که همه املاک به یک اندازه در معرض خطر هستند. دکتر کیز گفت، خریداران احتمالی خانه باید به جای فکر کردن به اصطلاحات باینری مانند پرخطر یا ایمن، با ایده درجات راحت باشند.
و قرار گرفتن در معرض خطر آب و هوایی تنها چیزی نیست که باید در نظر گرفته شود. دکتر چندان گفت، برخی از شهرها و شهرک‌ها کار بهتری در محافظت در برابر تهدیدات آب و هوایی انجام می‌دهند. این می‌تواند به شکل استانداردهای ساختمانی سخت‌تر باشد که می‌تواند خسارات ناشی از آتش‌سوزی‌های جنگلی یا سیل را کاهش دهد.
آیا این بدان معناست که خانه اکنون ایده بدی است؟
لزومی ندارد. کارشناسان تأکید می‌کنند که مالکیت خانه، به طور کلی، راه خوبی برای ایجاد ثروت باقی می‌ماند.
نکته این است که شما باید سوال بپرسید.
به گفته شیلا فاستر، استاد دانشکده آب و هوای دانشگاه کلمبیا، با ارزیابی میزان خطری که ملکی را که در نظر دارید، تهدید می‌کند، شروع کنید. یکی از مهم‌ترین کارهایی که باید انجام دهید این است که بررسی کنید آیا ملک در منطقه سیل تعیین‌شده فدرال قرار دارد یا خیر.
اما قرار گرفتن در خارج از منطقه سیل به این معنی نیست که خطر شما صفر است. همچنین باید قرار گرفتن خانه خود در معرض گرما را در نظر بگیرید. محله‌هایی که درختان و فضای سبز زیادی دارند، در طول موج گرما گزینه‌های بیشتری به شما می‌دهند، خانه شما را به طور کلی خنک‌تر نگه می‌دارند، و به خصوص اگر برق شما قطع شود.
خانم فاستر افزود، اگر به خرید یک آپارتمان نگاه می‌کنید، در مورد ساختمان سوال کنید. آیا از اشکال کارآمد گرمایش استفاده می‌کند؟ آیا استانداردهای شناخته شده مانند گواهینامه LEED را برآورده می‌کند؟
در برخی مکان‌ها، بیشتر فکر کنید.
خرید خانه هرگز یک موفقیت مالی قطعی نبود، حتی قبل از اینکه تغییرات آب و هوایی به یک نگرانی فزاینده تبدیل شود.
هر چیزی می‌تواند باعث کاهش ارزش خانه شما شود: تغییرات در محله، یا ساخت و ساز خانه‌های جدید در نزدیکی. تغییرات آب و هوایی فقط به عدم قطعیت می‌افزاید.
اما در برخی موارد، این خطر اضافی ممکن است بیش از حد باشد.
دکتر کینان گفت که در مناطق پرخطر مانند ساحل فلوریدا، او به جای خرید، اجاره می‌کند. او گفت، پولی را که برای بیمه، نگهداری و سایر هزینه‌ها صرف می‌کردید، بردارید و در بازار سهام سرمایه‌گذاری کنید. «نرخ بازگشت شما بیشتر خواهد بود.»
دکتر کیز گفت، اگر به مکانی نگاه می‌کنید که با یک خطر وجودی ناشی از افزایش سطح دریا مواجه است، مانند فلوریدا کیز یا اوتر بنکس کارولینای شمالی، «شما باید با دیدی واقع‌بینانه وارد شوید.» «این دارایی‌ها برای مدت طولانی در دسترس نیستند.»
در مورد مکان‌های دیگر، دکتر کیز این قانون سرانگشتی را ارائه داد: دریابید که هزینه بیمه در حال حاضر چقدر است. سپس، در نظر بگیرید که آیا اگر حق بیمه‌های بیمه دو یا سه برابر شود، همچنان می‌توانید از پس هزینه‌های ماهانه خود برآیید یا خیر.
اگر پاسخ منفی است، شاید خانه را نخرید.