بحران دسترسی به مسکن در حال جهانی شدن است
نوشته جاش میچل | عکسها از الیوس گریس برای WSJدوبلین—زمانی که والدین میکی کالن در اوایل بیست سالگی خود بودند، به عنوان کارمندان بخش عمومی درآمد کافی برای خرید خانه در شهر داشتند. امروز، کالن ۲۷ ساله و معلم دبیرستان است که با مادرش زندگی میکند.
کالن قبلاً با نه هماتاقی خانهای را به اشتراک میگذاشت، اما وقتی متوجه شد که حتی در ارزانترین مناطق دوبلین نمیتواند خانهای برای خود بخرد، به خانه بازگشت. او گفت که اجاره یک آپارتمان یکخوابه بیشتر حقوقش را مصرف میکند و خرید چیزی غیرممکن است زیرا قیمت متوسط خانه هشت برابر حقوق سالانه اوست.
بسیاری از ایرلندیهای نسل او در وضعیت مشابهی قرار دارند. بر اساس گزارشی که توسط دولت ایرلند سفارش داده شده، ۵۹ درصد از بزرگسالان ایرلندی بین ۲۰ تا ۳۴ سال در سال ۲۰۲۲ با والدین خود زندگی میکردند، که از ۳۸ درصد یک دهه قبل افزایش یافته است—بزرگترین افزایش در میان کشورهای بزرگ اروپایی.
«قیمت در ایرلند دیوانهکننده است»، کالن گفت. «مالکیت خانه امکانپذیر نیست.»
بحران دسترسی به مسکن که جوانان آمریکایی را برای یک دهه ناامید کرده است، اکنون در بسیاری از شهرهای بزرگ اروپا و فراتر از آن نیز رخ داده است. موضوعات مشترک: رشد قوی شغلی، افزایش تقاضا و توسعه ناکافی جدید، که باعث افزایش اجاره و قیمت فروش سریعتر از دستمزدها شده است.
به صورت جهانی، خانهها اکنون کمتر از زمانی که به بحران مسکن ۲۰۰۸ نزدیک میشدند، قابل دسترس هستند، بر اساس تحقیقاتی که توسط صندوق بینالمللی پول منتشر شده است. این تحقیقات درآمد متوسط خانوار را با درآمد مورد نیاز برای یک خانه با قیمت متوسط در ۴۰ کشور مقایسه کرده است.
فشارهای مسکن حاصل، استانداردهای زندگی کارگران فقیر و طبقه متوسط را کاهش میدهد، نابرابری ثروت را تشدید میکند و تنشهای سیاسی را افزایش میدهد.
ایرلند، پس از سالها ساخت و ساز ضعیف، اکنون گرانترین مسکن اتحادیه اروپا را دارد، بر اساس یک معیار گسترده از اجاره، هزینههای نگهداری و خدمات توسط یورواستات، آژانس آمار اتحادیه اروپا. اجاره متوسط در دوبلین در دهه گذشته دو برابر شده است، در حالی که قیمت متوسط خانه ۷۵ درصد افزایش یافته است، آمارهای دولتی نشان میدهد.
برخی از شدیدترین افزایشهای اجاره در مرکز و شرق اروپا رخ داده است. در مجارستان و لیتوانی، اجاره بیش از ۶۰ درصد از ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۳ افزایش یافته است، بر اساس یورواستات. و در هر یک از این کشورها، قیمت خانه بیش از دو برابر شده است در آن دوره.
کشور کوچک بالتیک استونی بیشترین افزایشها را در هر دو اجاره و قیمت خانه در هر کشور اروپایی در ده سال تا ۲۰۲۲ ثبت کرده است، بر اساس یورواستات. در حالی که اقتصاد سنگین فناوری استونی درآمدها و استانداردهای زندگی را بالا برده است، ساخت و ساز مسکن در پایتخت تالین همگام نشده است.
یکی از مسائل بزرگ، بوروکراسی است، گفت مادل لیپوس، معاون شهردار تالین برای برنامهریزی شهری. زمان بین برنامهریزی یک پروژه مسکن جدید و دریافت تأییدیه دولتی اغلب به یک دهه میرسد، او گفت، سپس میتواند پنج سال دیگر طول بکشد تا ساخته شود.
در بیشتر قرنهای نوزدهم و بیستم، در دورههای گسترش سریع شهری، ساخت و ساز مسکن معمولاً با رشد جمعیت همگام بود. «وقتی شهرها کمبود مسکن داشتند، اگر نمیتوانستند به بیرون گسترش یابند، به بالا گسترش مییافتند»، گفت ساموئل هیوز، رئیس مسکن در مرکز مطالعات سیاست، یک اندیشکده راستگرای میانهرو مستقر در بریتانیا. اما از نیمه دوم قرن بیستم تا امروز، او گفت، محدودیتهای سختگیرانه استفاده از زمین در بسیاری از مکانها مانع از همگام شدن ساخت و ساز شده است.
«آنچه جالب است این است که کشورهایی که در صدر [رشد قیمت خانه] هستند، همه کشورهای مشترکالمنافع هستند که عناصری از سیستم برنامهریزی محدودکننده بریتانیا را کپی کردهاند»، گفت کریستین هیلبر، اقتصاددان مدرسه اقتصاد لندن.
در ۵۰ سال تا ۲۰۲۱، کشورهایی که بیشترین افزایش قیمت خانه را در سراسر جهان داشتهاند، نیوزیلند، بریتانیا، کانادا، استرالیا و ایرلند بودهاند، بر اساس سازمان همکاری و توسعه اقتصادی.
در ونکوور، بریتیش کلمبیا، قیمت متوسط خانه ۱.۱ میلیون دلار بود که ۱۷ برابر درآمد متوسط خانوار در بهار امسال بود، از ۱۰ در اوایل دهه ۲۰۰۰. جمعیت بریتیش کلمبیا ۱۹ درصد در یک دوره ۱۰ ساله تا ۲۰۲۳ رشد کرد، اما ساخت و ساز مسکن عقب ماند، عمدتاً به دلیل هزینههای بالای ساخت و ساز، بر اساس گزارشی از مرکز سیاستهای جایگزین کانادا، یک گروه تحقیقاتی پیشرو. قیمتها به سرعت افزایش یافتهاند که کانادا خرید خانه توسط خارجیها را ممنوع کرده است.
در سیدنی، استرالیا، جایی که هزینههای بالای ساخت و ساز باعث شده است که توسعهدهندگان بسیاری از پروژهها را متوقف کنند، قیمت خانهها از ۹ برابر درآمد متوسط در ۲۰۱۹ به ۱۲ برابر در اوایل ۲۰۲۴ افزایش یافته است.
در حالی که قیمتهای بالاتر مالکان فعلی را غنی میکند، هزینههای ماهانه وام مسکن برای خریداران جدید و به تبع آن اجاره را افزایش داده است، بخشی از آن به این دلیل که افراد بیشتری از خرید خانه خارج شدهاند. میانگین سن خریداران خانه برای اولین بار به سرعت در بسیاری از کشورها، از جمله ایالات متحده، بریتانیا و ایرلند افزایش یافته است. در ایالات متحده، نیمی از خانوارها حداقل ۳۰ درصد از درآمد خود را در سال ۲۰۲۲ برای اجاره و خدمات مصرف کردهاند، که یک رکورد بالا است، بر اساس مرکز مشترک مطالعات مسکن دانشگاه هاروارد.
در دهه گذشته، کشورهایی با پایینترین سطح ساخت و ساز خانه بیشترین افزایش قیمت خانه را نسبت به درآمد خانوار تجربه کردهاند، بر اساس تحلیل بانک تسویهحسابهای بینالمللی از ۱۱ کشور در سراسر جهان.
به صورت جهانی، قیمتهای خانه تعدیل شده با تورم ۳۲ درصد در دهه تا ۲۰۲۱ افزایش یافته است، بر اساس صندوق بینالمللی پول.
«وقتی خطوطی دور مکانها میکشید و میگویید نمیتوانید فراتر از این گسترش یابید، سپس قیمتها را بالا میبرید»، گفت وندل کاکس، یک مقام سابق برنامهریزی منطقه لسآنجلس که اکنون به عنوان مشاور حمل و نقل فعالیت میکند. «مشکل عدم توانایی اجازه دادن به بازارهای مسکن شهری برای عملکرد به صورت ارگانیک است، برای گسترش در مساحت زمین به عنوان رشد میکنند.»
سیاستمداران در کانادا، بریتانیا، استرالیا، آلمان و کره جنوبی در تلاشند تا با کاهش قوانین، از جمله باز کردن زمینهای توسعهنیافته برای ساخت و ساز، ساخت و ساز را افزایش دهند. دولتهای ملی، با این حال، توسط قوانین ایالتی و محلی که به نفع مالکان فعلی بر مستاجران است، محدود شدهاند، هیوز و هیلبر گفتند. مالکان به طور فزایندهای بسیج شدهاند تا از آن قوانین برای جلوگیری از توسعه به دلیل ترس از کاهش ارزش املاک، جادهها و مدارس شلوغ و سایر خطرات استفاده کنند، آنها گفتند. «وقتی در این اقتصاد سیاسی هستید که بلوغ مالکان و ساکنان نیمبی دارید، در واقع انجام اصلاحات دشوار است»، هیلبر گفت.
ساخت و ساز مسکن در ایالات متحده در دهه ۲۰۰۰ رونق گرفت اما پس از سقوط مسکن به شدت کاهش یافت و هرگز به طور کامل بهبود نیافت. فردی مک کمبود عرضه در ایالات متحده را نزدیک به چهار میلیون خانه تخمین زده است.
ظهور دوبلین به عنوان یک مرکز اقتصادی جهانی به دهه ۱۹۹۰ برمیگردد، زمانی که ایرلند، به دنبال سرمایهگذاران خارجی، مالیاتهای شرکتی را کاهش داد. شرکتهای چندملیتی ایالات متحده و دیگر کشورها وارد شدند و سرمایهگذاران خارجی کشور را با پول نقد پر کردند. در طول رونق مسکن مبتنی بر اعتبار، ساخت و ساز و قیمتها افزایش یافتند—بیشتر از بسیاری از کشورهای دیگر.
وقتی مسکن در سراسر جهان در سال ۲۰۰۷ سقوط کرد، اقتصاد ایرلند سختتر از بیشتر کشورها سقوط کرد. سیستم بانکی سال بعد فروپاشید و در نهایت نیاز به کمک مالی از اتحادیه اروپا و صندوق بینالمللی پول داشت.
توسعهدهندگان ناگهان دسترسی به تأمین مالی را از دست دادند و ساخت و ساز مسکن تقریباً متوقف شد. تنها ۱۰۵۰۰ خانه در سال در دهه تا ۲۰۱۸ ساخته شد—کاهشی ۸۳ درصدی از رونق در دهه قبل، بر اساس بانک مرکزی ایرلند.
با کاهش بحران مالی، سرمایهگذاری خارجی دوباره وارد شد و شرکتهای چندملیتی مانند Apple و Amazon.com در دوبلین گسترش یافتند. جمعیت به سرعت رشد کرد، بخشی از طریق مهاجرت، و کشور پنج میلیونی به سریعترین اقتصاد در حال رشد اروپا تبدیل شد.
از سال ۲۰۱۲، ایرلند پایینترین سطح ساخت و ساز خانه را در میان گروهی از کشورهای ثروتمند که توسط بانک تسویهحسابهای بینالمللی مطالعه شدهاند، داشته است.
توسعهدهندگان ساخت و ساز را افزایش دادهاند. امروز، نزدیک مرکز دوبلین، ساختمانهای جدید در کنار آب در محلهای به نام داکلندز قرار دارند. آپارتمانهای لوکس با اجارههایی که از ۲۵۰۰ یورو—حدود ۲۶۴۰ دلار—شروع میشود، کانالها را نادیده میگیرند.
توسعهدهندگان باید قیمتها را بالا ببرند تا اطمینان حاصل کنند که میتوانند هزینههای بالای خود را پوشش دهند و بازده مناسبی برای سرمایهگذاران کسب کنند، گفت برین گریفیتس، مدیر در Turner & Townsend، یکی از بزرگترین مدیران پروژههای ساخت و ساز در جهان.
توسعهدهندگان شکایت دارند که مقررات جدید و عوامل دیگر هزینههای آنها را افزایش دادهاند. ایرلند پس از سقوط قوانین را برای بهبود کیفیت مسکن تدوین کرد. کووید باعث کمبود مواد و نیروی کار شد و تهاجم روسیه به اوکراین هزینههای انرژی را افزایش داد. مخالفان توسعهها به دادگاهها مراجعه کردهاند تا پروژهها را مسدود کنند.
«این بسیاری از پروژهها را در سیستم قفل کرده است»، گریفیتس گفت. «ممکن است در اوایل ۲۰۲۰ مجوز برنامهریزی را داده باشید، سپس افزایش ۳۰ درصدی در هزینههای ساخت و ساز را در دوره بین دادن مجوز برنامهریزی و دریافت مجوز دیده باشید.»
بسیاری از جوانان ایرلند را ترک میکنند. با وجود بیکاری پایین، مهاجرت به بالاترین سطح در نه سال گذشته در ۱۲ ماه تا آوریل رسیده است.
کالن، معلم، گفت که مهمانیهای خداحافظی رایج شدهاند. «آنها زندگی برای خود در دوبلین نمیدیدند»، او گفت. «ما شهر را دوست داریم—این خانه ماست. اما با ما درست رفتار نمیکند.»
او بعد از کار برای یک لیوان گینس به یک بار رفته بود. روز قبل، او گفت، او و دوست دخترش یک آپارتمان دو خوابه نزدیک فرودگاه را که ۲۵۵۰ یورو در ماه میرفت، بازدید کرده بودند. آنها امیدوار بودند که اجاره را با یک زوج دیگر تقسیم کنند. پنجاه نفر دیگر نیز درخواست داده بودند. وقتی زوج دیگر عقبنشینی کردند، کالن و دوست دخترش هرگز درخواست را دنبال نکردند.
کالن گفت که وقتی در خیابانهای دوبلین قدم میزند، اغلب پر از کارگران جوان فناوری، جایی که در آن بزرگ شده را نمیشناسد. کلوپهای شبانه و مکانهای هنری بسته شدهاند و او اغلب افراد بیخانمان و معتادان به مواد مخدر را میبیند که در زبالهها جستجو میکنند. یک گزارش دولتی اخیر گفت که بیخانمانی تا حدی به دلیل افزایش اجارهها و کمبود ساخت و ساز مسکن یارانهای دولتی افزایش یافته است.
اگرچه او به دانشآموزان دبیرستانی تدریس میکند، او گفت، گاهی اوقات احساس میکند که خودش یکی از آنهاست، با توجه به اینکه با مادرش زندگی میکند. «این چیزهای زیادی درباره جامعه میگوید وقتی که معلمان، پرستاران و پلیس—گاردا—در یافتن خانه در همان جامعهای که به آن خدمت میکنند، مشکل دارند»، او گفت.
در بسیاری از نقاط جهان، کمبود مسکن یک شکاف نسلی ایجاد میکند. مالکان قدیمی در خانههای خود باقی میمانند زیرا ارزش آنها افزایش مییابد. کارگران جوانتر بخش بیشتری از حقوق خود را به اجاره اختصاص میدهند یا در اتاقهای کودکی خود زندگی میکنند.
«بسیاری از افراد به پتانسیل کامل بزرگسالی خود نمیرسند»، گفت جان-مارک مککافرتی، مدیر اجرایی Threshold، یک گروه غیرانتفاعی که به مستاجران مشاوره میدهد و برای حقوق مستاجران و مسکن مقرون به صرفه لابی میکند.
کارلا کیلی، ۳۳ ساله در دوبلین، گفت که او و دوست پسرش هر کدام با والدین خود زندگی میکنند به دلیل اجارههای بالا. آنها در کافهها و پارکها با هم وقت میگذرانند و گاهی اوقات در یک اتاق هتل وقتی که میتوانند آن را بپردازند.
«اولین چیزی که در راه من برای شروع یک خانواده است، داشتن یک خانه است»، کیلی گفت. «بزرگ کردن یک نوزاد در خانه مادر پیرم جذاب به نظر نمیرسد.»
او گفت که این فقط اجارههای بالا نیست که او را منصرف میکند، بلکه همچنین احتمال اینکه یک صاحبخانه او را پس از یک یا دو سال، به بهانهای، اخراج کند تا اجاره را برای یک مستاجر جدید افزایش دهد.
«بازار اجاره اینجا—هیچ امنیتی در آن وجود ندارد»، او گفت. «خیلی ترسناک است.»
ایرلند بیشتر برای کمک به مسکن هزینه میکند، از طریق آپارتمانهای دولتی و یارانههای نقدی برای کمک به پرداخت اجاره. تعداد ساکنانی که واجد شرایط کمک هستند و مقدار کمک به ازای هر نفر افزایش یافته است.
دولت گفته است که در حال برداشتن گامهایی برای رسیدگی به وضعیت مسکن است و ساخت و ساز در چند سال گذشته افزایش یافته است. قانونگذاران معافیتهای مالیاتی و وامهای تضمین شده دولتی را برای کمک به خریداران برای پرداخت پیشپرداخت و دریافت وام مسکن معرفی کردهاند.
با این حال، هزینه بالای مسکن همچنان یک فریاد سیاسی است. اخیراً در دوبلین، حزب مخالف شین فین بخش زیادی از یک ساختمان پنج طبقه مشرف به یک پارک عمومی را با تابلویی که نوشته بود: «شین فین مسکن را مقرون به صرفه خواهد کرد» پوشانده است.
نوشته جاش میچل به [email protected]