املاک اداری در سال ۲۰۲۵ با «سال حسابرسی» روبرو میشود
پاتریک کلارک، نیل کالانان، جک سیدرز
در روزهای تاریک سال ۲۰۲۲، زمانی که افزایش نرخ بهره املاک تجاری را به یک بیابان اعتباری تبدیل کرد، خوشبینان همیشگی صنعت یک شعار پیدا کردند. «فقط تا ۲۵ زنده بمانید»، به خودشان گفتند. تا آن زمان، تورم مهار میشد، پول ارزانتر میشد و تقاضا دوباره به نفع آنها میشد. اما نجات مورد انتظار، خیالی بود. هزینههای وامگیری همچنان بالا باقی مانده و وامدهندگان صبرشان تمام شده است. با نزدیک شدن به سال جدید، صنعت برای زیانهایی که به تعویق انداخته آماده میشود. «من به سال ۲۰۲۵ به عنوان سال حسابرسی نگاه میکنم»، تیم مونی، رئیس املاک در Värde Partners، که در بدهیهای املاک سرمایهگذاری میکند، میگوید. «وامدهندگان و وامگیرندگان اذعان خواهند کرد که نرخهای بهره پایینتر نمیتوانند آنها را نجات دهند.»
بر اساس تحلیل بلومبرگ از دادههای اوراق بهادار تجاری با پشتوانه وام، تخلفات در ایالات متحده در نوامبر افزایش یافت و بیش از ۱۰٪ از وامها بر روی ساختمانهای اداری در معوقه بودند. مالکان در حال از دست دادن زمان برای تقویت بودجه خود هستند و برخی مانند Cannon Hill Capital Partners و Columbia Property Trust از Pimco قبلاً تسلیم شدهاند. این شرکتها اخیراً 799 Broadway در منهتن پایین را به قیمت ۲۵۵ میلیون دلار فروختند، ۱۵ میلیون دلار کمتر از مبلغی که برای پرداخت وام خود نیاز داشتند.
املاک تجاری از زمان همهگیری کووید-۱۹ که ساختمانهای اداری را خالی کرد، ترسیده است. اگرچه ترسهای اولیه مبنی بر اینکه تعطیلیها به سیستم مالی سرایت میکند، نادرست بود، افزایش سریع نرخ بهره در سال ۲۰۲۲ باعث ویرانی در سراسر صنعت شد.
بیشتر املاک با وامهای نسبتاً کوتاهمدت تأمین مالی میشوند که نیاز به پرداخت نهایی بزرگی دارند. این معمولاً با یک وام جدید پوشش داده میشود، اما نرخهای بهره بالاتر به این معنی است که تأمین مالی مجدد یک ملک میتواند پرداختها را بیشتر از درآمد حاصل از اجارهها افزایش دهد. و از آنجا که داراییها بر اساس سودی که به دست میآورند ارزشگذاری میشوند، افزایش هزینههای وامگیری به کاهش ارزشگذاریها منجر میشود: کاهش متوسط ۲۳٪ برای دفاتر و ۲۰٪ برای ساختمانهای مسکونی از سال ۲۰۲۲، بر اساس دادههای ارائه شده توسط MSCI.
وامدهندگان کمتر مایل به تأمین مالی مجدد یک ساختمان هستند وقتی که ارزش آن کاهش یافته است، بنابراین بسیاری از مالکان در هنگام سررسید وامهایشان با مشکل مواجه شدهاند. بانکها هم ساختمانها را نمیخواهند، بنابراین آنها را به تعویق انداختهاند و به وامگیرندگان زمان بیشتری برای پرداخت دادهاند - تاکتیکی که در صنعت به نام «تمدید و تظاهر» شناخته میشود، که در طول بحران مالی جهانی ۲۰۰۸ کامل شد. در آن زمان، ارزشگذاریها حتی بیشتر ضربه خوردند، اما با نزدیک شدن نرخهای بهره به صفر، بانکها مایل بودند مدت وام را تمدید کنند و تظاهر کنند که آسیب ندیده است. این بار، با وامدهندگان در موقعیت قویتر، آنها اغلب از وامگیرندگان امتیازاتی میخواهند، که بانکها گاهی اوقات آن را «تغییر و تمدید» مینامند.
